Déménagement et économies d’énergie : quel impact sur la performance d’un bâtiment ?

Un déménagement peut-il contribuer aux objectifs d’économies d’énergie d’un gestionnaire de bâtiment tertiaire ? La réponse est oui. Mais pour autant, il ne suffit pas de changer de bâtiment, pour un autre plus performant, pour réduire durablement sa consommation énergétique. Au contraire, le retour d’expérience de Gauthier Cazor, chef de projet transition écologique au sein de la préfecture des Hauts-de-Seine, montre l’importance de penser ensemble bâtiment, équipements, organisation et usages. À l’occasion de la 3e rencontre amicale qui a réuni les participants de la saison 9 de la ligue CUBE Tertiaire, Gauthier Cazor est revenu sur deux opérations menées au sein du centre administratif départemental et de la sous-préfecture de Boulogne-Billancourt.

Un déménagement peut-il devenir un levier d’économies d’énergie ?

Gauthier Cazor : Un déménagement peut être l’occasion de repenser en profondeur la performance énergétique d’un bâtiment. Mais il faut d’abord comprendre pourquoi on déménage. Dans le cas du centre administratif départemental des Hauts-de-Seine, le bâtiment date de 1973. Il représente environ 55 000 m² et accueille près de 2 000 agents. Sa conception d’avant la première crise pétrolière n’était donc pas pensée selon les standards actuels de performance énergétique.

En 2017, sa consommation atteignait 17 GWh par an, soit environ 309 kWh par m². Le constat est sans appel. Le bâtiment est équipé de simple vitrage, il est peu et mal isolé et ses installations sont vieillissantes et obsolètes. Certaines génèrent donc régulièrement des pannes et nous sommes régulièrement victimes d’infiltrations.

La question de l’avenir du Centre Administratif Départemental (CAD) s’est posée dès les années 2000. Au moment de décider de sa destruction ou de sa rénovation début 2020, il est apparu que nous ne pouvions pas attendre la rénovation globale du CAD pour commencer à mettre en œuvre des actions de sobriété et d’efficacité énergétique.
Le préfet de l’époque, Mr Laurent HOTTIAUX, m’a alors confié la mission de mettre en place un plan d’action de la transition écologique avec 3 objectifs :

• réduire nos consommations,
• améliorer le confort d’usage,
• limiter les investissements à faible coût et à retour sur investissement rapide.

Quelles économies d’énergie peut-on réaliser avant même de déménager ?

Gauthier Cazor : Pour commencer, nous avons mis en place un plan d’action avec une cinquantaine d’actions clés. L’objectif était d’agir à plusieurs niveaux, même si le bâtiment était ancien. Nous avons notamment travaillé sur :

• la régulation et la programmation des installations ;
• le remplacement de vannes et de servomoteurs défaillants ;
• l’amélioration du fonctionnement des équipements ;
• le free cooling et le night cooling ;
• la réduction des consommations d’électricité la nuit et le week-end pour réduire le talon de consommation électrique lorsque le bâtiment est inoccupé ;
• des travaux d’étanchéité sur les toits-terrasses.

De son côté, dans le cadre et avec le soutien des politiques publiques en faveur de la transition écologique (plan de relance et plan de résilience), le fournisseur de chauffage urbain a remplacé ses installations au fioul par de l’agropellet. Ces actions ont produit des résultats. Alors que jusqu’en 2021, nos consommations énergétiques ne descendaient pas sous la barre des 16 GWh par an, elles ont progressivement diminué pour atteindre environ 10 GWh, grâce aux actions entreprises. Entre 2017 et 2025, nous avons ainsi réalisé près de 40 % d’économies d’énergie.

Pourquoi les économies d’énergie ne suffisent-elles pas toujours à éviter un déménagement ?

Gauthier Cazor : C’est justement ce qui est intéressant dans notre expérience. On pourrait se dire que si nous atteignons presque 40 % d’économies, nous avons réussi et qu’il n’est plus nécessaire de déménager. En réalité, nous avons atteint une limite.

Nous avons continué à progresser sur certaines consommations, notamment l’électricité et le froid. Mais le chauffage reste beaucoup plus difficile à maîtriser. Le bâtiment est tellement contraint par sa conception et son état qu’il devient compliqué d’aller plus loin sans engager une rénovation importante.

Nous avons aussi constaté de fortes différences de température entre les bureaux. Un même jour, nous pouvions mesurer 16 °C dans un bureau au quatrième étage, 20 °C au treizième et près de 23 °C au vingt-quatrième. Selon les périodes, l’écart pouvait atteindre 10 °C.

L’option retenue a donc été celle de la rénovation. Tous les services vont alors déménager à partir de novembre 2026 et reviendront en janvier 2030, à la fin des travaux engagés. Cela montre bien qu’une performance énergétique acceptable sur le papier ne signifie pas forcément que le bâtiment offre de bonnes conditions d’usage.

Comment avez-vous intégré les occupants dans votre stratégie de sobriété énergétique ?

Gauthier Cazor : Pour nous, c’était un élément essentiel de la démarche. Nous avons notamment développé un réseau d’ambassadeurs chargés de contribuer à l’élaboration du plan d’action de la transition écologique, de participer aux actions concrètes sur le terrain, à la fois de sensibilisation et de communication à destination des occupants. Parmi ces actions, nous avons réalisé des vidéos de sensibilisation et participé au concours CUBE.

L’objectif était de faire de la transition énergétique un levier positif et non une démarche punitive. Les occupants ont besoin de comprendre pourquoi certaines actions sont mises en place et pouvoir devenir eux-mêmes acteurs de la démarche.

C’est finalement une approche à trois niveaux : le bâtiment doit être performant, les équipements doivent être correctement pilotés et les occupants doivent pouvoir adapter leurs usages. Si l’un de ces trois éléments manque, on atteint rapidement une limite.

Que nous apprend l’exemple de la sous-préfecture de Boulogne-Billancourt ?

Gauthier Cazor : À Boulogne-Billancourt, nous avons une situation différente. Le déménagement a déjà eu lieu et le bâtiment actuel a été construit en 2005 puis rénové en 2021.

Des équipements performants ont été installés, notamment une pompe à chaleur et deux centrales de traitement d’air double flux avec récupération de calories. En 2024, nous avons également amélioré les programmes horaires des équipements techniques afin de limiter les consommations en dehors des périodes d’occupation.

Le déménagement et la rénovation ont donc permis de franchir un cap. Cependant, nous avons constaté une performance énergétique en deçà des attentes par rapport aux travaux de rénovation réalisés. Cela nous a alors amené à une meilleure exploitation des installations.

Quel potentiel d’économies d’énergie pour un bâtiment rénové ?

Gauthier Cazor : La rénovation et l’installation de nouveaux équipements ne suffisent pas à elles seules. Il faut aussi avoir les compétences nécessaires pour comprendre les installations, les piloter et les optimiser.

C’est un point que nous avons particulièrement identifié à Boulogne-Billancourt. Nous avons des équipements récents, mais nous n’avons pas toujours les compétences en interne pour les régler au quotidien. De son côté, le prestataire n’intervient que ponctuellement et ne peut donc pas adapter la programmation quotidiennement en fonction de la météo et de l’occupation du bâtiment.

Nous avons donc fait appel à la mission régionale du patrimoine immobilier de l’État (MRPIE) pour réaliser un audit et identifier des pistes d’amélioration. Deux actions prioritaires sont notamment ressorties : mieux maîtriser les dérives de température dans certains bureaux et revoir le paramétrage de la pompe à chaleur et des centrales de traitement d’air.

Quels réglages permettent encore de réaliser des économies après un déménagement dans un bâtiment performant ?

Gauthier Cazor : Il existe encore de nombreux leviers, parfois très simples, qui permettent de faire des économies d’énergie dans un bâtiment dit « performant ». Nous avons identifié plusieurs actions à court terme :

• mieux programmer les équipements le week-end ;
• prévoir une ventilation nocturne ;
• revoir les cycles de fonctionnement de la pompe à chaleur ;
• limiter certaines dérives de température ;
• agir sur les thermostats ;
• désactiver certaines résistances électriques des ventilo-convecteurs ;
• continuer à sensibiliser les agents.

Ce sont des actions qui montrent qu’il ne faut pas se contenter des travaux et de leur efficacité potentielle, il faut aussi agir sur la sobriété. Même dans un bâtiment récent ou rénové, il reste nécessaire de suivre les consommations, d’observer les usages et de corriger les réglages lorsque cela est nécessaire.

La performance énergétique dépend-elle aussi de la manière dont on occupe le bâtiment ?

Gauthier Cazor : Oui, et c’est un autre enseignement important de notre retour d’expérience. À Boulogne-Billancourt, nous avons constaté un ratio de surface par occupant supérieur à l’objectif visé : environ 40 m² par occupant, contre 16 m² par occupant comme référence dans notre analyse.

Cela pose évidemment une question d’organisation des espaces. La densification des effectifs peut contribuer à réduire rapidement et durablement les consommations, puisqu’elle permet d’utiliser différemment les surfaces et les équipements.

La question n’est donc pas seulement de savoir combien un bâtiment consomme. Il faut aussi comprendre pourquoi il consomme, comment il est occupé et comment ses équipements sont pilotés. C’est cette approche globale qui permet de construire une stratégie de maîtrise des consommations, de décarbonation et de résilience dans le temps.

Que retenir de ces deux retours d’expérience ?

Gauthier Cazor : Je retiendrais surtout qu’il ne faut pas attendre un déménagement ou une rénovation pour commencer à agir. Sur le centre administratif départemental, nous avons réalisé près de 40 % d’économies avant même la rénovation globale, grâce à une combinaison d’actions techniques, de pilotage et de sensibilisation.

Mais l’exemple de Boulogne montre aussi l’inverse : disposer d’un bâtiment rénové et d’équipements performants ne garantit pas automatiquement une consommation optimale.

Il faut donc travailler simultanément sur trois dimensions : le bâtiment, l’organisation et les occupants. C’est cette combinaison qui permet de maintenir les économies dans la durée.

Le bâtiment change, mais le défi reste le même : apprendre à mieux le connaître, mieux le piloter et mieux l’occuper.